Comment les droits d'enregistrement impactent les plus modestes

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Droits d'enregistrement

A Bruxelles, quand vous faites l'acquisition d'un bien, vous devez vous acquittez d'un impôt très élevé : les droits d'enregistrement, souvent appelés à tort frais de notaire.  Ces droits sont de 12,5 %.

Donc, un jeune couple qui veut acheter un petit appartement à EUR 120 000 va devoir payer EUR 15 000 d'impôts.  Sous certaines conditions, cela pourra être réduit à EUR 7500.  Cette imposition est un gigantesque frein à l'accès à la propriété.  En effet, la plupart des banques acceptent de prêter 80 % de la valeur du bien.  Dans notre exemple, EUR 96 000.  Là ou sans les droits d'enregistrement, un apport de EUR 24000 serait suffisant ; ici à Bruxelles, il en faut EUR 39000 ; soit plus de 60 % en plus !

Droits d'enregistrementReprenons l'exemple de notre couple qui après 5 ans veut vendre son appartement pour passer à plus grand pour y loger avec ses enfants.  Il acquiert un appartement de EUR 250 000 et repasse par la case 'droits d'enregistrement' pour EUR 31 000.  Si 5 ans plus tard, il veut passer à une maison de EUR 350 000, il repayera EUR 43 000 de taxes.  Soit sur 10 ans, un total EUR 90 000 pour avoir au final un bien qui en vaut EUR 350 000, soit 25 % de taxes !

Un couple aisé ou aidé par des parents plus riches qui aurait acheté directement une maison à EUR 350 000 aurait payé une seule fois EUR 43000.  Soit une différence de EUR 46000 par rapport à notre couple plus modeste.

L'effet pervers de droits d'enregistrement aussi élevés est une forte diminution de la liquidité du marché et une tendance à pousser les prix toujours plus haut.  Tout acheteur désirant revendre son bien a la volonté de récupérer au minimum sa mise de départ ; soit au moins le prix d'achat et les fameux droits d'enregistrement.  A contrario de mon exemple, rares sont les gens changeant de bien tous les 5 ans à cause des droits d’enregristrement; donc cela impacte négativement la liquidité du marché.

Ultime effet négatif : la hausse des loyers.  Tout propriétaire recherche un certain rendement pour son placement.  Si pour chaque investissement, il est taxé à 12,5 %, on peut comprendre rapidement que cela se retrouve dans les loyers.

Il est également toujours intéressant de voir ce qu'il se passe ailleurs.

Voici un tableau reprenant l'équivalent de nos droits d'enregistrements dans d’autres contrées plus ou moins lointaines :

France 5,09%
Bruxelles 12,50%
Wallonie 12,50%
Flandre 10%
Catalogne 7%
Washington DC 2,20%
Pays-Bas 2%
Berlin 5%
Allemagne 3,5-5%
Royaume-Uni 0-7%
Suisse 0-3,3%
République Tchèque 3%

On remarque aisément que Bruxelles se trouve, et de loin, à la tête du peloton !

Nos hommes politiques devraient donc prendre comme mesure prioritaire : la baisse des droits d'enregistrement pour faciliter l'accès aux logements à tous les bruxellois ; en ce compris les plus modestes.

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